En los principales corredores inmobiliarios del Gran Buenos Aires, el precio de los alquileres trepó con fuerza durante los últimos meses y en algunas zonas ya acumula incrementos cercanos al 60% interanual. Al mismo tiempo, la compra de propiedades se desacelera por la suba del dólar y las restricciones al crédito hipotecario, lo que agranda la brecha entre el valor de renta y el de venta.
Según Zonaprop, en el corredor oeste-sur los alquileres subieron 2,5% en septiembre y acumulan un alza del 34,7% en lo que va de 2025. Si se mira el último año, la suba llega al 57,3%, es decir, más de 26 puntos por encima de la inflación. En el norte del conurbano, la variación interanual se ubica en 43,3%, con un incremento mensual del 2,8%.
En números concretos, un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados en el oeste-sur cuesta en promedio $550.707 por mes, mientras que uno de tres ambientes ronda los $730.183. En la zona norte, los valores suben a $678.258 y $962.552 respectivamente. La rentabilidad anual se mantiene entre 5% y 6%, con plazos de recuperación de entre 16 y 20 años según el barrio.
Oeste y sur: alta demanda y escasez
Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades, explicó que en zonas como Morón, Merlo, Haedo, Padua e Ituzaingó los precios se estabilizaron luego de varios meses de aumentos. “Un departamento de dos ambientes sin cochera ronda entre $420.000 y $450.000, mientras que con cochera llega a $500.000. Los de tres ambientes se ubican entre $620.000 y $670.000, y las casas de tres o cuatro ambientes oscilan entre $800.000 y $1.200.000 mensuales”, detalló.
Tras la derogación de la Ley de Alquileres, volvió parte de la oferta que se había retirado del mercado, aunque la rotación continúa alta. “Una propiedad bien presentada y con precio acorde se alquila en un promedio de 30 a 45 días. El segmento más buscado sigue siendo el de departamentos chicos y casas familiares, que no llegan a estar más de dos meses disponibles”, señaló.
La demanda no afloja: “Si bien hay más oferta que el año pasado, sigue sin alcanzar. Las consultas se concentran en propiedades funcionales, con precios moderados y en buen estado. En general, los inmuebles bien ubicados se alquilan de inmediato”, agregó.
En el sur, la tendencia es similar. Leandro Gómez, de Gómez Propiedades, señaló que en Avellaneda y Lanús “los dos ambientes parten de $450.000 y llegan a $600.000 mensuales, mientras que los tres ambientes van desde $800.000 hasta $1.200.000. Las casas de tres o cuatro ambientes se ubican alrededor de $1.500.000 por mes, con variaciones según tamaño y equipamiento”.
Según el corredor, “lo que entra se alquila rápido, dentro del mes de publicado. La oferta sigue siendo escasa, ya que muchos inquilinos prefieren renovar antes que mudarse, para evitar gastos adicionales”.
En este corredor, el metro cuadrado promedio se ubica en u$s1.637, con leves subas en el año. Las zonas más caras son Tristán Suárez (u$s2.959/m²), Villa Udaondo (u$s2.665/m²) y Don Bosco (u$s2.550/m²). En cambio, Don Orione, Longchamps y Villa de los Trabajadores muestran precios mucho más bajos, por debajo de los u$s800/m². La rentabilidad bruta anual alcanza en promedio el 6,25% y en algunos barrios llega al 9%.
Norte: más oferta, pero el crédito se frenó
En el norte del conurbano, el valor del metro cuadrado promedio asciende a u$s2.350, con un incremento mensual del 0,6% y una suba anual del 5,3%. Un departamento de dos ambientes cuesta en promedio u$s115.692 y uno de tres, u$s175.453. Vicente López, Olivos y La Lucila concentran los valores más altos, con alquileres que van desde $500.000 a $1.300.000, y casas familiares que alcanzan hasta $3 millones mensuales.
Daniel Salaya Romera, de Salaya Romera Propiedades, señaló que “desde el DNU que liberó las condiciones de los contratos, la oferta se multiplicó. Hoy hay ocho veces más unidades publicadas. Los inquilinos tienen más opciones, hacen contraofertas y los plazos de colocación se alargaron. Lo que está fuera de precio no se alquila”.
Pero el impulso del crédito hipotecario que había animado las operaciones en el primer semestre se frenó en seco. “Los bancos agotaron el stock que tenían con estímulos del Banco Central, y con la suba de encajes y tasas, el otorgamiento cayó en picada. La ecuación no cierra: reciben depósitos a 60 días y deberían prestar a 20 años”, explicó.
Hoy la demanda de compra se concentra en unidades listas para habitar y bien ubicadas. “Vicente López, Olivos y Núñez se convirtieron en el eje residencial más dinámico. Muchas empresas se mudaron al Corredor Libertador y el personal busca vivir cerca del trabajo. La zona ofrece conectividad, servicios, seguridad y calidad de vida”, resumió.
La rentabilidad bruta promedio en el norte es del 5,02% anual, con tiempos de recuperación cercanos a los 20 años. Barrios como Bella Vista, Don Torcuato y José C. Paz Oeste lideran en retornos (8%–9%), mientras que La Lucila y Vicente López están en la franja más baja (3,6%).
Para Salaya Romera, la clave está en la flexibilidad de precios: “El mercado se mueve, pero con otra lógica. El que fija precios irreales se queda con la propiedad vacía. Hoy los valores los marcan los inquilinos y los compradores, no los dueños”.
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