Se congelaron los créditos hipotecarios y el sueño del techo propio se hace difícil

El entusiasmo que generó en el sector inmobiliario el resultado de las elecciones legislativas se disipó rápido. A pesar de las expectativas de un repunte del crédito, el Banco Nación volvió a encarecer el acceso a la vivienda: subió la tasa de los préstamos hipotecarios UVA del 4,5% al 6%, y con ello empujó a otros bancos a revisar sus condiciones. La decisión afectó especialmente a la clase media, que ya venía con dificultades para alcanzar los montos de compra y ahora encuentra más trabas por el endurecimiento del sistema de evaluación crediticia.

“En los últimos meses, el crédito hipotecario se frenó principalmente por la suba de tasas, la incertidumbre económica y la falta de previsibilidad a largo plazo. Muchos bancos endurecieron las condiciones o pausaron las nuevas líneas ante un contexto donde el dólar, la inflación y los ingresos todavía no muestran estabilidad. Además, el poder adquisitivo sigue rezagado frente al valor de las propiedades, lo que hace que, incluso con crédito, mucha gente no llegue al monto necesario. En resumen, el sistema financiero está más cauto y la demanda, más contenida”, explicó a El Destape Ezequiel Wierzba, director de Click Aparts.

El Nación, que hasta ahora concentraba más del 40% de las solicitudes de crédito en todo el país, fue el primer banco en mover la tasa tras los comicios. Con esta modificación, los préstamos que hasta octubre se presentaban como los más accesibles del mercado, quedaron en línea con las ofertas privadas, que se ubican entre el 7,5% y el 15%, según la entidad.

Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, señaló que la política crediticia se volvió excluyente. “Los bancos privados habían suspendido el crédito momentáneamente antes de las elecciones. Ahora hay que esperar a ver qué hacen. Sería bueno que los créditos, en caso de que vuelvan, sean para abarcar también a la clase media, digamos, a los que tienen ingresos más bajos, porque los que podían acceder a créditos era gente de mayores ingresos”, sostuvo.

El panorama se agrava con la nueva exigencia de scoring. Las entidades bancarias elevan cada vez más el puntaje mínimo requerido para aprobar un préstamo, lo que deja fuera a miles de solicitantes potenciales. “Hasta hace unos meses los bancos pedían un scoring de alrededor de 450 puntos, y hoy la mayoría exige más de 900 para aprobar un crédito hipotecario. Esto significa que se volvieron más estrictos a la hora de evaluar a los solicitantes”, detalló Wierzba.

A ese endurecimiento se suma un aumento de la morosidad familiar, que llegó al 5,6% según el Banco Central, el nivel más alto en 16 años. La consultora LCG advirtió que se trata de valores “similares a los registrados durante la pandemia”. Cuando Javier Milei asumió la presidencia, ese indicador rondaba el 2,5%.

En cuanto al valor de las propiedades, los operadores inmobiliarios ven difícil que haya movimientos significativos en el corto plazo. “El crédito genera demanda real de compradores que hoy están fuera del mercado, y cuando más gente puede acceder, los valores tienden a ajustarse al alza”, señaló Wierzba, aunque aclaró que por ahora “el mercado está frío y los precios se mantienen negociables”.

Altgelt, en cambio, prevé una estabilidad prolongada: “No imagino una suba inmediata, sino que entiendo yo que va a seguir con la curva ascendente lenta que vino en todo este año. Y seguramente, si no hay crédito, probablemente baje la demanda y por lo tanto los precios se estabilicen un poco”.

Hoy, la cuota mensual para un crédito hipotecario que financie un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires oscila entre $400.000 y $700.000, dependiendo del banco, el plazo y el monto solicitado. Para quienes ya están endeudados, las opciones se reducen a negociar con la entidad o, en el peor de los casos, entregar la propiedad.

“Si un comprador no puede seguir pagando la cuota, tiene algunas alternativas antes de llegar a una situación extrema. Lo primero es negociar con el banco: muchas entidades permiten refinanciar, extender el plazo o incluso congelar parte del ajuste temporalmente (…). En cualquier escenario, lo ideal es actuar rápido y buscar una solución antes de que se acumulen atrasos, porque cuanto antes se gestione, más margen hay para encontrar una salida razonable”, concluyó Wierzba.

En un contexto de tasas altas, ingresos que no acompañan y precios dolarizados, el sueño de la casa propia vuelve a quedar postergado para la mayoría de los argentinos.

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