Comprar o alquilar en el AMBA, cada vez más difícil: precios en dólares y subas por encima de la inflación

El mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires atraviesa una etapa de alza sostenida tanto en precios de venta como en alquiler, en un contexto de mayor demanda, menos unidades económicas disponibles y costos de construcción disparados. En la Ciudad de Buenos Aires, los departamentos subieron en promedio un 9,2% frente a julio de 2024, según un relevamiento de Mercado Libre Inmuebles y la Universidad de San Andrés. Los alquileres también registraron aumentos generalizados, superando la inflación mensual en varias zonas del conurbano.

El aumento no se distribuye de manera pareja. En el norte del Gran Buenos Aires, los departamentos escalaron un 5,8% interanual; en el oeste, un 4,5%; y en el sur, un 4,2%. La tendencia comenzó en la capital a mediados de 2023, mientras que en otras zonas del GBA se consolidó entre enero y mayo de este año.

Puerto Madero continúa liderando el ranking de precios por metro cuadrado en la ciudad, con valores que alcanzan los 5.434 dólares, seguido por Palermo, Belgrano y Recoleta. En contraposición, Agronomía, Caballito y Retiro se ubican en niveles intermedios. En el conurbano, Vicente López destaca como uno de los corredores más caros, con precios cercanos a los 2.309 dólares por metro cuadrado.

El especialista Daniel Salaya Romera explicó que “la expectativa del blanqueo se canalizó hacia la intermediación, no hacia la construcción, con un impacto relevante, aunque acotado”. Agregó además que “la iniciativa del Gobierno para incentivar el uso de los dólares del colchón aún no despejó incógnitas tributarias”.

Entre las medidas del Ejecutivo que buscan impulsar el mercado, se encuentra la suba del umbral para informar operaciones a la Unidad de Información Financiera (UIF), que pasó de 62 a 235 millones de pesos. También se eliminó la obligatoriedad del COTI y se implementó un nuevo esquema simplificado para el Impuesto a las Ganancias. Aunque el sector percibe estas modificaciones como señales positivas, todavía no se reflejan en un mayor número de operaciones concretadas.

En Vicente López, los valores se mantienen cerca de los máximos de 2021. “Desde noviembre de 2023, cuando se confirmó el cambio de ciclo, el valor medio aumentó 6,8%. Un dos ambientes de 50 m² ronda los u$s112.000 y uno de tres ambientes, los u$s173.000”, detalló Salaya Romera. También subrayó el aumento del costo de construcción, que se disparó un 126% desde 2023, lo que incrementó la brecha entre inmuebles nuevos y usados hasta un 28%.

Las unidades “en pozo” incluso cotizan por encima de las nuevas ya terminadas. “El precio medio de los departamentos en pozo se ubica en u$s2.893/m², 31% por arriba de los usados y 2,2% por encima de los a estrenar. Un dos ambientes cuesta cerca de u$s150.000 y un tres ambientes ronda los u$s225.000”, añadió el especialista.

Desde el sur del conurbano, Leandro Gómez (Gómez Propiedades) también advirtió una fuerte presión en los precios por la escasez de unidades económicas. “Hoy la demanda está dominada por compradores que consultan si las propiedades son aptas para crédito hipotecario, en el rango por debajo de los u$s100.000. Ese tipo de unidades escasea, y hay mucha expectativa por cómo se moverán los valores en el segundo semestre”, expresó.

Según Gómez, “a medida que desaparecen las unidades de menor valor, las consultas crecen y empujan la oferta hacia arriba. En la zona, un departamento de dos ambientes y 45 m² cuesta alrededor de u$s90.000. Los de tres ambientes y 80 m² se ubican entre u$s180.000 y u$s200.000. Las casas, según el metraje y la ubicación, oscilan entre los u$s250.000 y los u$s300.000”.

Alquileres también por encima del índice de precios

Los contratos de alquiler también aumentaron por encima de la inflación, que ronda el 2% mensual. En julio, el valor de las casas en alquiler en el AMBA creció 8,3% y el de los departamentos, 3,3%. Sin embargo, esta suba no garantiza una salida rápida: muchos inmuebles demoran más de un mes en ser alquilados y suelen recibir contraofertas antes de concretarse el contrato.

En cuanto a variaciones intermensuales, CABA tuvo un alza del 3,2% en departamentos y 6,1% en casas. El mayor aumento en el conurbano se dio en la zona oeste, donde los departamentos subieron 4,7% en un mes. En GBA Sur, las casas aumentaron un 13,4%.

En términos anuales, los incrementos fueron significativos: los alquileres de departamentos subieron un 36,3% y los de casas un 32,3%. En algunas localidades, como el oeste del conurbano, los departamentos se encarecieron hasta un 67,4%.

El volumen de oferta también creció. Desde que el Gobierno derogó la Ley de Alquileres a través del DNU 70/2023, la cantidad de departamentos en alquiler aumentó más de un 200%, permitiendo una mayor rotación del stock y más margen de negociación entre propietarios e inquilinos.

Puerto Madero fue el barrio porteño con mayor suba mensual en los alquileres, con un 10,2%. En el GBA, las mayores alzas se dieron en Ezeiza (18,4% en casas) y Esteban Echeverría (7,9% en departamentos).

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